Ontwikkelingen en kansen verhuurderheffing

Met ingang van dit jaar loont het (nog meer dan eerst) om goed te kijken naar uw verhuurderheffingpositie en geen kansen te missen.

Op 31 januari 2017 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel Wijziging maatregelen woningmarkt 2014 II aangenomen. Als gevolg hiervan treden wijzigingen op met betrekking tot de verhuurderheffing. De wijzigingen treden in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip. Voor de verschillende artikelen (of onderdelen daarvan) kan het tijdstip individueel worden bepaald.

Grondslag verhuurderheffing
De grondslag voor de verhuurderheffing is op een viertal manieren ingeperkt. Hierdoor betaalt u – afhankelijk van uw situatie en de inwerkingtreding van de desbetreffende artikelen – minder of zelfs geen verhuurderheffing.

  • De heffingsvrije voet gaat omhoog van tien naar vijftig woningen. De verhuurderheffing is dus niet van toepassing als u vijftig of minder woningen verhuurt.
  • De verhuur van rijksmonumenten wordt vrijgesteld van verhuurderheffing.
  • De verhuurderheffing wordt berekend over een WOZ-waarde van maximaal € 250.000.
  • Huurwoningen die worden verworven tussen 1 januari 2017 en 31 december 2021 behoren, onder voorwaarden, niet tot de grondslag voor de verhuurderheffing. De voorwaarden zijn:
    • De huurwoningen worden verworven door een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 1 van de Woningwet;
    • De huurwoningen zijn gelegen in een krimpgebied als genoemd in de wet;
    • De huurwoningen zijn opgenomen in een plan in het kader van stedelijke vernieuwing als bedoeld in artikel 1, eerste lid van de Woningwet; en
    • De belastingplichtige is in het bezit van een verklaring van de minister.

 

Overzicht heffingsverminderingen
Diverse heffingsverminderingen zijn verruimd of nieuw geïntroduceerd. Hiermee kunt u de verschuldigde verhuurderheffing verlagen.

  • De heffingsverminderingen voor grootschalige verbouw van huurwoningen, sloop van huurwoningen en samenvoeging van huurwoningen zijn verhoogd naar € 25.000 per gerealiseerde huurwoning.
  • De huidige heffingsvermindering voor nieuwbouw van huurwoningen in Rotterdam-Zuid wordt enkel van toepassing op huurwoningen boven de eerste aftoppingsgrens. De heffingsvermindering is verhoogd van € 15.000 naar € 25.000 per woning.
  • Er is een nieuwe heffingsvermindering ingevoerd voor de nieuwbouw van huurwoningen in Rotterdam-Zuid onder de eerste aftoppingsgrens. De heffingsvermindering bedraagt € 35.000 bij een minimum-investeringsbedrag van € 87.500 en € 25.000 bij een minimum-investeringsbedrag van € 62.500. De heffingsvermindering van € 25.000 is daarnaast enkel toepasbaar op investeringen die zijn gerealiseerd in de periode van 1 januari 2014 tot en met 31 december 2016.
  • Voor nieuwbouw van huurwoningen met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens in gemeenten in schaarstegebieden zoals genoemd in de bijlage bij de wet bedraagt de heffingsvermindering € 20.000. Voor nieuwbouw van deze huurwoningen in de rest van Nederland is de heffingsvermindering € 10.000. De heffingsvermindering geldt voor activiteiten die zijn verricht op of na 1 januari 2017.
  • De regionale toepassing van de heffingsverminderingen voor sloop en samenvoeging van huurwoningen wordt uitgebreid met gemeenten uit de Achterhoek en Noord-Oost Friesland.
  • De heffingsvermindering voor de verbouw van niet voor bewoning bestemde ruimten tot huurwoningen met een huurprijs boven de eerste aftoppingsgrens is enkel toepasbaar indien de investering is aangemeld voor 31 december 2017. Indien een nieuwe huurwoning in Rotterdam Zuid wordt gebouwd met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens kan de investering worden aangemeld tot en met 31 december 2021. Voor de overige investeringen waarvoor een heffingsvermindering aangevraagd kan worden is de termijn 31 december 2019.
  • De minimale investeringen die moeten worden gemaakt om in aanmerking te komen voor heffingsvermindering zijn als volgt gewijzigd:
    • € 62.500 per gebouwde huurwoning voor de bouw van huurwoningen met een prijs boven de eerste aftoppingsgrens.
    • € 50.000 per gebouwde huurwoning voor de bouw van een huurwoning met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens in een schaarstegebied.
    • € 62.500 per gebouwde huurwoning voor de bouw van een huurwoning met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens in Rotterdam-Zuid.
    • € 25.000 per gebouwde huurwoning voor de bouw van een huurwoning met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens in de rest van Nederland.
    • € 62.500 per huurwoning voor grootschalige verbouw,sloop en samenvoeging van huurwoningen.
    • € 25.000 per gerealiseerde woning voor de verbouw van niet voor bewoning bestemde ruimten naar huurwoningen en kleinschalige verbouw.

Tarief verhuurderheffing verhoogd
In verband met de uitbreiding van de heffingsverminderingen wordt het tarief van de verhuurderheffing verhoogd. Het tarief voor 2017 wordt 0,543% in plaats van 0,536%. In volgende jaren worden de volgende tariefswijzigingen doorgevoerd:

  • Per 2018 wordt het tarief verhoogd naar 0,591%
  • Per 2020 wordt het tarief verhoogd naar 0,592%
  • Per 2022 wordt het tarief verhoogd naar 0,593%
  • Per 2013 wordt het tarief verlaagd naar 0,567%

Conclusie A-G verhuurderheffing bij mede-eigendom
Daarnaast heeft Advocaat-Generaal Wattel conclusie genomen in een zaak die betrekking heeft op de toepassing van de verhuurderheffing bij gedeelde eigendom van onroerende zaken.

A-G Wattel gaat in zijn conclusie in op de wijze waarop de verhuurderheffing wordt toegepast in het geval van mede-eigendom. De belanghebbende in deze zaak is met twee compagnons voor gelijke delen mede-eigenaar van twintig huurwoningen. Belanghebbende heeft bezwaar aangetekend tegen de verschuldigde verhuurderheffing, die volledig bij hem in rekening wordt gebracht. Hij is van mening dat hij geen verhuurderheffing verschuldigd is, omdat hij een derde van twintig woning in eigendom heeft. Dit is minder dan de (voor dit geschil nog geldende) heffingsvrije voet van tien woningen.

Ingevolge de wet is in het geval van mede-eigendom degene aan wie de WOZ-beschikking bekend wordt gemaakt belastingplichtig voor de verhuurderheffing. De heffingsvrije voet wordt tevens bij deze belastingplichtige in aanmerking genomen. De A-G concludeert dat deze wijze van heffing, die volgens hem voorbijgaat aan de eigendomsverhoudingen, leidt tot het willekeurig ontstaan of juist niet-ontstaan van belastingplicht. Het gelijkheidsbeginsel wordt volgens de A-G geschonden, omdat gelijke gevallen niet altijd op dezelfde behandeling kunnen rekenen. Hij acht het cassatieberoep gegrond. De uitspraak van de Hoge Raad dient te worden afgewacht.

Naast deze zaak lopen er nog diverse andere gerechtelijke procedures, welke forse invloed kunnen hebben op de af te dragen verhuurderheffing. Zo heeft Rechtbank Gelderland  heel recent in een door PwC gevoerde procedure geoordeeld dat de verhuurderheffing niet van toepassing is op woningen die op 1 januari van het belastingjaar te koop staan. Daarnaast lopen er nog diverse gerechtelijke procedures inzake de aanwezigheid een van ‘buitensporige last’ op het individuele niveau van belanghebbende. De verwachting is dat er in 2017 meer duidelijkheid zal komen.

Contact
Met ingang van heden loont het dus (nog meer dan eerst) om goed te kijken naar uw verhuurderheffingpositie en geen kansen te missen!  Mocht u naar aanleiding van dit nieuwsbericht, of anderszins, vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met Allan Dinee (088  792 66 11) of uw contactpersoon bij PwC.

Publicaties